공인중개사공부방법은 버릴 범위부터 정하는 겁니다

강의실에서 수험생 점수표를 보면 공부한 시간보다 과목별 점수 차이가 먼저 눈에 들어옵니다. 한 과목에서 85점을 받고 다른 과목에서 35점을 받은 분은 책을 덜 본 게 아닙니다. 시간을 잘못 쓴 겁니다. 공인중개사 시험은 어려운 문제를 전부 맞히는 사람보다 과락을 막고 필요한 점수를 채운 사람이 붙습니다.

공부를 시작하기 전에 합격 점수부터 계산하세요

공인중개사는 1차 2과목, 2차 3과목입니다. 각 과목은 40문항이고 한 문제에 2.5점입니다. 1차와 2차는 각각 모든 과목이 40점 이상이어야 하고, 과목 평균도 60점 이상이어야 합니다. 40문항 중 16문항을 맞혀야 과락을 피하고, 평균 60점에는 과목당 평균 24문항이 필요하다는 뜻입니다.

예를 들어 1차에서 부동산학개론 70점, 민법 50점이면 평균 60점으로 통과합니다. 반면 85점과 35점은 평균이 60점이어도 탈락입니다. 그래서 잘하는 과목에서 90점을 만드는 공부보다 약한 과목을 40점 위로 끌어올리는 공부가 먼저입니다. 실제 시험에서는 실수를 감안해 약한 과목도 모의고사 기준 50점 이상을 목표로 잡습니다.

큐넷이 공개한 2025년 제36회 합격률은 1차 23.51%, 2차 32.14%였습니다. 2024년에는 각각 15.07%, 30.89%였고요. 이 수치는 해당 회차 전체 응시자의 결과이지 과목별 난이도 순위가 아닙니다. 다만 1차가 만만하다고 보고 2차 진도부터 늘리는 계획은 위험하다는 점은 분명합니다.

2026년 제37회 시험일은 10월 31일입니다. 응시에는 학력이나 경력 제한이 없습니다. 다만 시험 부정행위로 처분받아 제한 기간이 지나지 않았거나, 자격 취소 후 3년이 지나지 않았거나, 이미 자격을 취득한 경우에는 응시할 수 없습니다. 1차에 떨어지면 같은 날 치른 2차 결과도 인정되지 않습니다. 반대로 1차만 붙으면 다음 회차에서 1차를 면제받을 수 있으니, 남은 시간에 두 시험을 모두 감당할 수 있는지 냉정하게 판단해야 합니다.

1차는 민법을 이해하고 학개론에서 점수를 확보합니다

처음부터 기본서 전 범위를 같은 속도로 읽지 마세요. 1차 공부 시간은 민법 55%, 부동산학개론 45% 정도로 출발하되, 최근 기출 1회분을 시간 맞춰 푼 뒤 비율을 바꾸는 편이 낫습니다. 민법은 낯선 사례에 법리를 적용해야 해서 처음 배울 때 시간이 많이 듭니다. 학개론은 반복되는 계산 유형과 개념 문제에서 점수를 쌓기 좋습니다. 강의 경험상 이 차이를 무시하고 두 과목에 시간을 반씩 쓰면 민법 이해가 얕아지기 쉽습니다.

민법에서는 법률행위, 물권변동, 계약, 주택·상가 임대차처럼 기출에서 반복되는 쟁점을 먼저 묶어 공부합니다. 조문 문장을 통째로 외우기보다 ‘누가 누구에게 무엇을 주장할 수 있는가’를 사례에 표시해 보세요. 한 문제를 틀렸다면 정답 번호보다 판단이 갈린 문장을 확인해야 다음 문제에도 써먹을 수 있습니다.

학개론 계산은 유형을 정해 반복합니다. 수익률, 현재가치, 감정평가처럼 자주 만나는 계산을 먼저 손에 익히고, 풀이가 길고 낯선 문제는 뒤로 미룹니다. 시험장에서 계산 한 문제에 4분을 쓰면 맞힐 수 있는 개념 문제 세 개를 놓칠 수 있습니다. 기출을 풀 때도 90초 안에 길이 보이지 않으면 표시하고 넘어가는 연습을 하세요.

2차는 공법 과락을 막고 중개사법에서 벌어야 합니다

2차는 중개사법령·중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령·부동산 관련 세법으로 치릅니다. 공시법과 세법은 따로 과락을 계산하는 과목이 아니라 합쳐서 40문항인 한 과목입니다. 이를 모르고 세법을 통째로 포기하면 남은 공시법 문제에 지나치게 큰 부담을 지게 됩니다.

2차를 처음 준비한다면 공부 시간의 예시를 공법 35%, 중개사법 30%, 공시법 20%, 세법 15%로 잡겠습니다. 공법은 다루는 법령이 넓어 한 번의 암기로 점수가 안정되기 어렵습니다. 먼저 국토계획, 건축, 주택 등 기출에서 반복 확인되는 기본 규정으로 과락선을 넘기고, 세부 숫자는 그다음에 붙입니다. 공법에서 모든 지엽 문제를 맞히겠다는 계획은 다른 과목 시간을 빼앗습니다.

중개사법은 그 시간을 보충할 득점 과목으로 둡니다. 등록, 개설등록 취소와 업무정지, 거래신고, 중개보수처럼 비슷한 규정을 비교해 틀린 선택지를 구별하는 연습이 필요합니다. 예를 들어 중개사법 75점, 공법 50점, 공시법·세법 60점이면 평균은 약 61.7점입니다. 공법을 70점으로 올리려 애쓰기 전에 50점을 꾸준히 내는 편이 이 점수 조합에는 더 중요합니다. 물론 본인 기출 점수에서 중개사법이 더 약하다면 시간 배분도 바꿔야 합니다.

남은 기간에는 기출 점수로 볼 범위를 줄입니다

교재를 몇 권 끝냈는지는 이제 지표로 쓰지 마세요. 최근 기출 한 회분을 실전 시간에 맞춰 풀고 과목별 정답 수를 적습니다. 16문항 미만인 과목은 과락 위험, 16~23문항은 합격 점수 보강 구간, 24문항 이상은 유지 구간으로 나누면 다음 주에 어디에 시간을 써야 할지 보입니다. 24문항은 합격을 보장하는 개별 과목 기준이 아니라 평균 60점에 해당하는 기준선입니다.

• 과락 위험 과목은 틀린 문제의 기본 개념과 반복 출제 단원부터 다시 봅니다.
• 16~23문항인 과목은 새 강의보다 기출 선택지의 차이를 설명할 수 있는지 확인합니다.
• 24문항 이상인 과목은 감을 잃지 않을 만큼만 풀고 남는 시간을 약한 과목에 넘깁니다.

하루 3시간이 있다면 90분은 가장 약한 과목, 60분은 점수를 올릴 수 있는 과목, 30분은 잘하는 과목 유지에 씁니다. 마지막 30분에는 그날 틀린 문제를 다시 풀고, 왜 다른 선택지가 틀렸는지 짧게 말해 봅니다. 같은 유형을 두 번 틀렸다면 표시해 다음 회독에 다시 보고, 한 번 맞힌 지엽 문제를 붙잡고 있지는 않습니다.

시험이 가까울수록 새 강의 목차는 매력적으로 보입니다. 근데 지금 필요한 건 아는 범위를 넓힌 기록이 아니라 시간 안에 맞힐 수 있는 문제 수입니다. 제 수강생에게도 늘 최근 기출 점수표를 먼저 가져오라고 합니다. 그 숫자에서 버릴 범위를 정해야 공부 시간이 실제 점수로 바뀝니다.